Erhöhung der Grunderwerbsteuer im Fall eines einheitlichen Erwerbsgegenstands

Beim  Erwerb von unbebauten Grundstücken kann es zu bösen Überraschungen kommen, wenn im Zusammenhang mit dem Erwerb zugleich Absprachen bzw. Verpflichtungen der Verkäuferseite zur Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück getroffen werden. In diesen Fällen erhält der Erwerber das unbebaute Grundstück in bebautem Zustand vom Verkäufer. Die Finanzverwaltung wendet hier im Einklang mit der höchstrichterlichen Finanzrechtsprechung die Grundsätze zum einheitlichen Erwerbsgegenstand an. Dies führt zu einer erheblichen Erhöhung der Grunderwerbsteuer, indem neben dem Kaufpreis für das Grundstück auch die Aufwendungen des Erwerbers für die Errichtung des Gebäudes (d. h. die Bauerrichtungskosten zzgl. Umsatzsteuer) in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.

Mit  seiner Entscheidung vom 06.07.2016 (Az.: II R 5/15) konkretisierte der BFH seine Rechtsprechung zur Rechtsfigur des einheitlichen Erwerbsgegenstands.

Die Besonderheit des entschiedenen Falls lag darin, dass die Käufer ein Grundstück von einer Stadtwerke AG (Verkäuferin) erwarben. Noch vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags gaben die Käufer gegenüber der Verkäuferin einen Bauvorschlag vor, der neben dem Bebauungsplan auch den Anforderungen eines Gestaltungshandbuchs entsprach und letztlich von einer Lenkungsgruppe der Verkäuferin genehmigt wurde. Zugleich verpflichteten sich die Käufer, das Gebäude unmittelbar nach Besitzübergang und Erteilung der Baugenehmigung entsprechend dem genehmigten Bauvorschlag zu errichten. Das Finanzamt unterstellte einen einheitlichen Erwerbsgegenstand und bezog die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage mit ein. Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg. Denn das Finanzgericht ging in Übereinstimmung mit dem Finanzamt davon aus, dass die Verkäuferin die tatsächliche und rechtliche Kontrolle hinsichtlich der baulichen Ausgestaltung hatte, so dass die Entscheidungsfreiheit der Käufer über das „ob“ und „wie“ der Bebauung stark eingeschränkt gewesen sei.

Der BFH hob die Entscheidung des Finanzgerichts auf und entschied, dass die Bauerrichtungskosten auf Grundlage der Feststellungen des Finanzgerichts nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen werden können.

Denn die Übernahme einer Bauverpflichtung durch die Käuferseite genüge für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks noch nicht. Vielmehr müsse eine zivilrechtliche Verpflichtung der Verkäuferseite vorliegen. Kurzum: Die Errichtung des Gebäudes muss in der Sphäre des Verkäufers oder eines mit dem Verkäufer zusammenarbeitenden Dritten liegen. Errichtet dagegen der Käufer das Gebäude selbst bzw. durch einen Dritten, der ausschließlich mit dem Käufer durch Abreden zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist, handelt es sich gemäß der Ausführungen des BFH um eine eigennützige Leistung des Käufers, die gerade nicht zu einer Einbeziehung der Herstellungskosten in die Bemessungsgrundlage führt. Da das Finanzgericht keine tatsächlichen Feststellungen getroffen habe, ob die beauftragte Baufirma zur Verkäuferseite gehört, müssen – so die Entscheidung des BFH – diese Feststellungen im zweiten Rechtsgang nachgeholt werden.

Die Entscheidung des BFH zeigt, dass das Finanzamt grundsätzlich die objektive Beweislast für ein Zusammenwirken zwischen der Baufirma und der Verkäuferseite trägt. Indizien für ein solches Zusammenwirken können sich beispielsweise durch eine gemeinsame Zeitungsanzeige oder durch einen gemeinsamen Prospekt ergeben und wenn sich die Baufirma und der Grundstücksverkäufer beim Abschluss des Bau- und des Grundstückskaufvertrags durch einen gemeinsamen Bevollmächtigten vertreten lassen. Wird die Baufirma dagegen erstmals nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags eingeschaltet, ist die Rechtsfigur des einheitlichen Erwerbsgegenstands vom Grundsatz bereits nicht anwendbar.

Käufer sind vor diesem Hintergrund gut beraten, bei einem Erwerb vom Bauträger die zeitliche Reihenfolge des Abschlusses der zivilrechtlichen Verträge im Auge zu halten. Ferner ist darauf zu achten, dass der Käuferseite ein ausreichend großer Freiraum verbleibt, um das „ob“ und „wie“ der Bebauung zu entscheiden.

Figatowski
Praxisratgeber Grunderwerbsteuer
2017, 168 S., Walhalla Fachverlag, ISBN 978-3-8029-4207-5,
Preis 14,95 € inkl. MwSt.

 

Autor: Martin Figatowski, LL.M.

Figatowski, Martin

Martin Figatowski, LL.M. (Taxation) ist Steuerjurist und als Referent in der Finanzverwaltung u.a. mit Fragen der Grunderwerbsteuer befasst.